Planjuristen op de vingers getikt door de Afdeling

kamerverhuurMag je als bewoner in de eigen woning zomaar kamers verhuren aan derden? Op 23 januari jl. heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een interessante uitspraak (ECLI:NL:RVS:2019:192) gedaan die van invloed is op de dagelijkse praktijk van bestemmingsplanjuristen. In deze zaak gaat de eigenaar van een woning in beroep tegen een last onder dwangsom van de gemeente. Hij woont samen met zijn zoon in een woning. Daarnaast verhuurt hij aan vier andere personen een kamer. Het college van burgemeester en wethouders hebben een last onder dwangsom opgelegd om de kamerverhuur aan personen die niet tot het huishouden van de eigenaar behoren op het perceel te beëindigen. De eigenaar is echter van mening dat kamerverhuur op basis van het bestemmingsplan is toegestaan en gaat in beroep.

In veel bestemmingsplannen wordt de volgende bepaling in de bestemmingsomschrijving van de woonbestemming opgenomen:

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wonen;
b. ..


Vervolgens wordt in artikel 1 ‘Begrippen’ de volgende definitie van ‘woning’ opgenomen:

woning: een gebouw of een gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor de zelfstandige huisvesting en hoofdverblijf van een huishouden.


Door deze wijze van regelen gaan wij, planjuristen, er doorgaans van uit dat de woningen binnen de bestemming ‘Wonen’ uitsluitend kunnen worden bewoond door huishoudens. Maar uit de uitspraak van 23 januari blijkt iets anders. De Afdeling stelt dat de functie ‘wonen’ uit de bestemmingsomschrijving moet worden geïnterpreteerd conform het normale spraakgebruik. De functie ‘wonen’ is immers niet gedefinieerd. En de definitie van ‘woning’ geeft geen invulling aan de functie ‘wonen’ in de bestemmingsomschrijving van de woonbestemming. De Afdeling stelt dat in het algemeen spraakgebruik onder ‘wonen’ diverse uiteenlopende vormen van huisvesting worden begrepen. Oók de variant van de appellant die kamers verhuurde aan vier huurders.
De woningen in de betreffende woonbestemming kunnen dus ook worden gebruikt voor kamerverhuur. ‘Wonen’ is immers niet gedefinieerd in het bestemmingsplan en moet dus worden geïnterpreteerd conform het algemeen spraakgebruik.

Met deze uitspraak maakt de Afdeling duidelijk dat in het bestemmingsplan de bedoeling van de planwetgever helder en duidelijk moet worden opgenomen. Er is geen ruimte voor: ‘oh ze zullen dat wel bedoelen’. Dit wisten we natuurlijk wel, maar door deze uitspraak worden de planjuristen weer met de neus op de feiten gedrukt. Om kamerverhuur binnen woningen te voorkomen, kan de bestemmingsomschrijving van de woonbestemming als volgt gaan luiden:

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wonen in een woning;
b. ..

Al heeft het opnemen van ruime definities ook voordelen. Zo kan ruimte worden geboden aan onvoorziene nieuwe samenlevingsvormen waar de huidige tijd wellicht ook om vraagt.

 

Directiewisseling Team Leeuwarden

wiesmischaTijdens onze feestelijke afsluiting van het jaar 2018, vierden we meteen een nieuw begin! Vestigingsdirecteur Mischa Teensma gaf haar directietaken over aan collega Wies ten Have. Wies heeft vanaf januari 2019 de leiding over onze vestiging in Leeuwarden.

Lees meer

West Betuwe zet in op een nieuw samenlevingsconcept

bidbook2De gemeente West Betuwe zal per 1 januari werkelijkheid zijn. Parallel aan de fusie zijn, middels een intensief proces, inwoners uit alle 26 dorpen en stadjes, van jong tot oud, als professional of ‘gewone’ burger, bezig geweest met verschillende onderdelen voor het Bidbook West Betuwe. 

In het Bidbook bieden de inwoners van de dorpen zich aan als bewoner van de nieuwe gemeente. Er heerst een sterk gevoel van saamhorigheid in de kernen en dat vertaalt zich in de identiteit van deze dorpen en stadjes. Door interviews, dorpsavonden en dorpswandelingen zijn de bestaande kwaliteiten van de dorpen in kaart gebracht. Zo werd duidelijk waar inwoners behoefte aan hebben. Vaak heeft dit betrekking op de samenwerking en het contact met de gemeente.

Lees meer

Vacature Ontwerper/Adviseur ruimtelijke kwaliteit (32-40 uur)

teamassenHeb jij passie voor de fysieke leefomgeving en werk jij graag in een enthousiast en multidisciplinair team? Wij zoeken een enthousiaste collega!

Onze omgeving, jouw functie
Ga jij de uitdaging aan om als ontwerper ons team te komen versterken? Je draagt in brede zin bij aan de advisering op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Dat loopt van een hoog schaalniveau in omgevingsvisies tot het kleine schaalniveau van bijvoorbeeld een landschappelijk inrichtingsplan voor een erf. In de participerende samenleving wordt communicatie steeds belangrijker; naast een inspirerende ontwerper ben je daarom tevens communicatief vaardig. Je werkt samen met je teamgenoten, die jouw inbreng en klankbordrol op waarde weten te schatten.

Concreet zijn jouw taken:

  • Het zelfstandig of in samenwerking met andere leden van een projectteam werken aan diverse projecten voor de fysieke leefomgeving, zoals ontwerpopgaven (variërend van erf tot regio), beeldkwaliteitsplannen, adviezen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit in stedelijk en landelijk gebied, omgevingsvisies en bestemmingsplannen/omgevingsplannen.
  • Het helder en to-the-point communiceren over hiervoor genoemde producten en werkzaamheden in woord en in het bijzonder ook in beeld.

Lees meer

Inwoners bieden Bidbook West Betuwe aan nieuwe gemeenteraad aan

bidbookOp 28 november 2018 hebben inwoners van de nieuwe fusiegemeente West Betuwe hun Bidbook aangeboden aan de kersverse gemeenteraad. De inwoners staan centraal in dit Bidbook. Zij geven richting aan de toekomst van hun dorp, hun stad, hun gemeente.

Het idee om dit samen met inwoners te doen, ontstond in 2016 bij collega Bas Verbruggen. Het Bidbook zou het aanbod worden van de inwoners aan de nieuwe gemeente: een toekomstbeeld vanuit de samenleving, met het Bidbook als middel om de afstand tussen de gemeente en de inwoners niet te vergroten door de fusie, maar te verkleinen. En dat is gelukt!  

Als eerste stap hebben inwoners een ansichtkaart met hun toekomstvisie gestuurd aan de burgemeester.  Verder hebben we in de 26 kernen dorpswandelingen voor en door de inwoners georganiseerd en  in 26 kernen dorpsgesprekken gevoerd. Voor jongeren is een succesvolle vlog-your-village-wedstrijd gehouden: vijftien groepjes jongeren hebben ons zo een mooi inkijkje gegeven in hun dorp. Ook hebben ondernemers, agrariërs en maatschappelijke organisaties tijdens thema-avonden kenbaar gemaakt waar de uitdagingen liggen en waar ze behoefte aan hebben in 2030.

Bij alle stappen zijn ook de gemeenteraden nauw betrokken.

Stuk voor stuk hebben de inwoners van elk dorp zo een boodschap aan de gemeenteraad van de nieuwe gemeente West Betuwe gegeven. De resultaten daarvan hebben we opgenomen in het Bidbook. Aan de hand daarvan is een ‘samenlevingsconcept’ opgenomen: hoe wordt participatie van inwoners, eigen zeggenschap en verantwoordelijkheid vormgegeven in de nieuwe gemeente? Alle toekomstbeelden, wensen en voornemens die zijn opgehaald tijdens dit proces, vormen geen eindpunt, maar het startpunt. Hiermee kan de nieuwe gemeente West Betuwe meteen aan de slag. Het Bidbook is ook een mooie opmaat naar bijvoorbeeld een gemeentelijke Omgevingsvisie, en naar een nieuwe manier van samenwerken tussen inwoners en gemeente. Last but not least heeft het proces ervoor gezorgd dat de nieuwe gemeente meteen op de kaart staat bij vele betrokken inwoners, ondernemers en organisaties.

Het was voor ons bureau een eervolle en zeer uitdagende opdracht om dit Bidbook voor en vooral samen met de toekomstige West Betuwenaren op te stellen.

Wilt u meer weten? Kijk dan ook eens op http://www.westbetuwe.nl/fusiegnl/bidbook-west-betuwe_42788/

bidbook

Snijdt het Europese Hof ontwikkelend Nederland de PAS af?

merJa, maar er zijn oplossingen!

Het Hof van Justitie heeft zich op 7 november jl. uitgesproken over de houdbaarheid van het Programma Aanpak Stikstof, kortweg het PAS. De uitspraak levert goed en minder goed nieuws op. Het goede nieuws is dat het PAS door het Hof een geschikte methode is bevonden om op landelijk niveau een ordening en vervolgens een toedeling tot stand te brengen in de claims die op de beschikbare stikstofruimte worden gelegd. Het minder goede nieuws is, dat over de gevolgen die de uiteenlopende stikstofclaims voor de Natura-2000 gebieden hebben, nog niet de geringste mate van twijfel of onzekerheid mag bestaan. Precies daar gaat het wringen. Het PAS gaat uit van aannames, het Hof eist zekerheden.

Lees meer

Een woonboot is niet langer een schip.. en dus voldoet de bestemming niet meer

woonbootEen woonboot is niet langer een schip. Volgens de wet dan. Dat is sinds 1 januari 2018 bepaald in de nieuwe Wet verduidelijking voorschriften woonboten. Gevolg hiervan is dat bewoners van woonboten en -arken met (ver)bouwplannen een omgevingsvergunning voor het bouwen nodig hebben. In de wet wordt een woonboot niet langer als schip, maar als drijvend bouwwerk gezien. Op dit moment kan de noodzakelijke omgevingsvergunning vaak niet zonder meer worden verleend. Omdat een woonboot nu als bouwwerk wordt aangemerkt, moet een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen worden getoetst aan het bestemmingsplan. In veel gevallen kent een bestemmingsplan geen bouwregels voor een woonboot. Het (ver)bouwen is dan niet toegestaan en de omgevingsvergunning kan niet worden verleend. 

Daarom moeten veel bestemmingsplannen worden aangepast.

Lees meer