Lukt het niet om financiering te krijgen voor een bouwplan omdat je een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: bopa) hebt? In plaats van een formele wijziging van het omgevingsplan? Een bopa hoeft geen reden te zijn voor het afwijzen van een financieringsaanvraag!
Externe financiers lijken soms huiverig om een lening te verstrekken op een onderpand met een bopa als grondslag. Banken en andere kredietverstrekkers zijn gewend aan het bestemmingsplan als basis voor bouwplannen. De vervanger daarvan is het omgevingsplan, zo weten ze. Het vertrouwen in een omgevingsvergunning (bopa) is daardoor soms klein.
In dit artikel leggen we uit dat deze terughoudendheid niet nodig is. Onder de oude wetgeving was het al gangbaar dat een financiering werd verstrekt waarbij de omgevingsvergunning buitenplanse afwijking (het vroegere projectbesluit) de basis vormde voor de bouwtitel. Ook een bopa vormt een prima basis waarop een hypotheek kan worden verstrekt.
Hieronder leggen we uit welke maatregelen je kunt treffen ter voorbereiding op, en argumenten die je mee kunt nemen in, het financieringsgesprek over een plan.
De status van een bopa is vergelijkbaar met een wijziging van het omgevingsplan
De gemeente verwerkt een bopa altijd in het omgevingsplan. Deze verplichting is opgenomen in de Omgevingswet (de verwerkingsplicht). De zogenoemde 'voortdurende’ bopa moet verwerkt zijn in het omgevingsplan, binnen een periode van 5 jaar na het onherroepelijk worden van de vergunning.
De verwerkingsplicht geldt vanaf 1 januari 2032. Deze datum moet nog bij Koninklijk besluit worden vastgelegd. Voor nu betekent dit dat bopa’s:
- die vóór of op 1 januari 2027 onherroepelijk zijn geworden, uiterlijk op 1 januari 2032 in het omgevingsplan moeten zijn verwerkt;
- die na 1 januari 2027 onherroepelijk zijn geworden, binnen 5 jaar na de datum van onherroepelijkheid in het omgevingsplan moeten zijn verwerkt.
Belangrijk daarbij is dat een onherroepelijke bopa niet opnieuw ter discussie kan worden gesteld bij het opnemen in het omgevingsplan (zie Kamerstukken II). Dat betekent dat zienswijzen (formele reacties) op een omgevingsplan geen betrekking kunnen hebben op het deel(tje) van het omgevingsplan waarin de bopa is verwerkt (zie artikel 16.31 Ow). Hiermee staat buiten kijf dat bopa’s een vergelijkbare status hebben als een wijziging van het omgevingsplan.
Een bopa heeft een vergelijkbare status als een wijziging in het omgevingsplan.
Dit argument zou voldoende moeten zijn om de financiering rond te krijgen voor een bouwplan op basis van een bopa. Mocht de geldverstrekker alsnog terughoudend zijn, dan kunnen de volgende argumenten of maatregelen nog van pas komen.
1. Sluit een bevoegdhedenovereenkomst met de gemeente
Met een bopa blijft de huidige bestemming in het bestemmingsplan (en onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan) behouden. De bopa wordt bovenop de mogelijkheden van de bestaande bestemming gelegd. Dat kan verwarrend zijn. Wanneer die bestemming een risico vormt voor de financier, kan je een bevoegdhedenovereenkomst sluiten. In die overeenkomst maak je met het bevoegd gezag, meestal de gemeente, de afspraak dat je afstand doet van de rechten die gelden op basis van de huidige bestemming. Over deze bevoegdhedenovereenkomst legt collega Jan Oosterkamp meer uit in dit artikel.
Met een bevoegdhedenovereenkomst kan je helder afspreken dat rechten op basis van de huidige bestemming komen te vervallen, als de omgevingsvergunning onherroepelijk is.
2. Doe een voorstel voor de inhoud van de vergunning
Een gemeente wordt aangeraden om in de bopa aan te geven hoe de bopa in het omgevingsplan zal worden verwerkt. Bij het indienen van de aanvraag voor de omgevingsvergunning is het verstandig de gemeente expliciet te vragen in de bopa vast te leggen dat de huidige bestemming komt te vervallen, als de bopa in het omgevingsplan wordt opgenomen.
3. Een vergunning is gebonden aan het perceel
De hoofdregel is dat een omgevingsvergunning, net zoals onder de oude wetgeving, zaaksgebonden is. De omgevingsvergunning wordt afgegeven aan de persoon die het bouwplan uitvoert (artikel 5.37 Ow). Voor een financier kan dit een bezwaar zijn. Dit bezwaar is onnodig, aangezien bij verkoop ook de afgegeven omgevingsvergunning eenvoudig kan ‘meeverhuizen’. Wel is het van belang dat je de gemeente binnen vier weken informeert over het wijzigen van de eigenaar. Zo heeft de vergunning dus alsnog een directe relatie met het perceel.
Heb je vragen of wil je een ervaring delen? Neem contact op!
Foto: Nanda Sluijsmans
