Blog Tanja Casimir

Twee jaar geleden verhuisde ik. Een krap jaar later pakte ik alles weer in voor een grote verbouwing. Inmiddels zijn bijna alle dozen uitgepakt en zelfs de meeste plinten en lampen zijn geïnstalleerd.

Ook in mijn werk ben ik bezig met een grote verhuizing: regels uit bestemmingsplannen, bruidsschat en verordeningen verhuizen naar het omgevingsplan. En daarin zitten opvallende overeenkomsten. Daarom 7 verhuistips voor het omgevingsplan.

1. Durf weg te gooien

Als derde generatie van de familie, kwam ik niet in een leeg huis, maar in een huis vol boeken, van mijn ouders, mijn grootouders en zelfs nog generaties daarvoor. Honderden boeken passeerden mijn handen met steeds de vraag: bewaren, weggeven of wegdoen? Die zelfde taak ligt bij het omgevingsplan: duizenden regels waarvan je als plannenmaker moet bedenken wat je ermee doet. Zijn ze nog nodig of kun je ook zonder? Dit proces van regels opruimen kost veel tijd. Maar uiteindelijk leidt het tot een overzichtelijk plan waarin je de regels die je nodig hebt makkelijk terugvindt.

2. Behoud het goede en moderniseer

Als je een oud huis verbouwt, is het belangrijk te bedenken wat je wilt behouden. Wat maakt dat je dit huis zo fijn vindt om in te wonen? Kun je met een kleine ingreep (een likje verf) verbetering aanbrengen of is een rigoureuze verbouwing nodig (vloer verwijderen en isoleren). Regels zijn soms met een kleine aanpassing in de formulering zeer goed bruikbaar. Maar soms is er echt behoefte aan schrappen, vervangen en aanvullen. Over welke regels was de afgelopen jaren vaak discussie? Heb je regels gemist? En welke regels heb je nog nooit eerder gebruikt en heb je wellicht dus ook niet nodig? Met het antwoord op deze vragen ontstaat vanzelf een lijstje met regels die je grondig moet aanpakken.

3. Maak een reële planning

Als je bezig bent met een verbouwing, zie je steeds weer nieuw werk. Ondertussen staat de wereld niet stil en heb je ook tijd nodig voor je baan, gezin en vrije tijd. Dat vraagt om een heldere planning, het maken van keuzes en een prioritering. Een lekkend dak gaat voor plintjes en lampen ophangen. Ook bij het maken van een omgevingsplan is het van belang zo’n heldere planning te maken. Wat moet je eerst regelen om ontwikkelingen mogelijk te maken? En wat is nodig om de unieke waarden binnen een gemeente te beschermen tegen ongewenste ontwikkelingen?

4. Begin klein en simpel

Ga je als doe-het-zelf klusser voor het eerst stuken? Dan is het niet verstandig midden in de woonkamer te beginnen. Begin met een hoekje op zolder bijvoorbeeld. Dat geldt ook voor het omgevingsplan: als eerste oefening is het fijn om te werken aan een gebied waar verschillende thema’s samenkomen, maar waar weinig veranderingen plaatsvinden. Een plek waar het minder erg is als je kleine fouten maakt omdat dat niet meteen leidt tot een planologische catastrofe. Veel gemeenten kiezen om deze reden voor een stukje van een bestaande woonwijk.

5. Marie Kondo of per kamer?

Ook ik heb op Netflix gezien hoe Marie Kondo ons leert opruimen. Niet opruimen per kamer, maar opruimen per categorie: alle boeken, alle kleding, etc. Dan zie je sneller of je dingen dubbel hebt en welke spullen goed bij elkaar passen. Dit principe kunnen we ook bij het omgevingsplan goed gebruiken. Werk niet eerst aan de bestemmingsplanregels en daarna pas aan de verordeningen en de bruidsschat. Maak liever een analyse van bestaande regels per thema (zoals geluid) en kijk welke regels je mee wilt nemen naar het omgevingsplan. Daarna bedenk je waar je deze in je omgevingsplan wilt plaatsen. Op dat moment denk je weer integraal: sluiten de regels aan bij regels die je over andere thema’s hebt gesteld?

6. Denk in mogelijkheden in plaats van problemen

De eerste aannemer die wij spraken zag alleen maar beren, de notaris overigens ook. Met de goede adviseurs hebben we uiteindelijk toch kunnen bereiken wat wij voor ogen hadden. Ook het maken van een omgevingsplan wordt leuker als je denkt in nieuwe kansen en oplossingen voor problemen. Zo kun je bijvoorbeeld de bijgebouwenregels uit het bestemmingsplan en de regels voor vergunningvrij bouwen op elkaar afstemmen. Een zorgvuldig uitgedacht stedenbouwkundig plan wordt dan niet verknoeid door een (vergunningvrije) garage op de erfgrens.

7. Houd je droomhuis voor ogen

Of je nou 1 of 10 jaar doet over een verbouwing, om geen spijt te krijgen van keuzes op de korte termijn, is het goed je dromen voor de lange termijn duidelijk te hebben. Geen nieuwe keuken plaatsen als je nog vloerisolatie en vloerverwarming wilt aanleggen bijvoorbeeld. Meubels kun je echter nog prima verplaatsen en een andere kleur muur is ook geen probleem.

Dat geldt ook voor het omgevingsplan. Het is belangrijk om al aan het begin na te denken over de basisprincipes. Is er nog ruimte om later regels toe te voegen? Waar doe je dat dan? Wat doet dat met de leesbaarheid van het omgevingsplan en het wijzigingsbesluit? De eerste versie van je omgevingsplan zal niet compleet en perfect zijn, maar hou het einddoel voor ogen.

Tenslotte: aan welke verbouwing je ook begint, geef niet op als het even tegen zit. De Omgevingswet geeft je de tijd!

Meer weten over de verbouwing naar het omgevingsplan? Neem contact op.